“Ипотекийн зээлийн хүү зах зээлийн хүүнээс хэт доогуур учир алдагдлыг нь Төвбанк үүрсэн”

СЭЗИС-ийн багш, доктор Ж.Дэлгэрсайхантай ипотекийн зээл, ирэх оны улсын төсвийн талаар ярилцав.

-Ирэх онд төрөөс баримтлах мөнгөний бодлогын үндсэн чиглэлийг өнгөрсөн долоо хоногт УИХ-ын чуулганаар хэлэлцэн дэмжив. Ипотекийн зээл авсан иргэдийн эргэн төлөлтөөс ирэх онд 600-620 тэрбум төгрөг төвлөрнө. Энэ эх үүсвэрээр дараагийн зээлийг санхүүжүүлнэ гэв. Энэ нь зөв үү?
-Мөнгөний бодлогыг батлахдаа УИХ-ын гишүүд ипотекийн асуудлыг голчилж ярьж буй нь сайн зүйл биш.  Төрийн мөнгөний бодлого инфляцыг онилсон, хэрэглээний үнийн дарамтыг бууруулах зорилготой. Бага, дунд орлоготой иргэд олонтой, ядуурал ихтэй манайх шиг улсад ипотекийн зээлээс илүүтэй инфляцаа хэрхэн, яаж бууруулах вэ гэдэгт анхаарах нь зөв.

Инфляцаар дамжиж иргэдэд ирж буй, эдийн засагт учирч  буй дарамтыг багасгах талаас нь мөнгөний бодлогыг харах ёстой. Бид мөнгөний, төсвийн бодлогыг ярихдаа бодлогын үндсэн суурь руу нь хандахгүй байгаагийн илрэл нь энэ. Төсвийн бодлого дээр УИХ-ын гишүүд тойргийн төсвөө голчлон ярьдаг. Гэвч төсвийн бодлогоор дамжин нийгэм, эдийн засагт  ямар үр дагавар ирэх, өрийн түвшин үндэсний аюулгүй байдлын хэмжээнд хүрсэн үү зэрэг бодлого ярих хэрэгтэй.  Гэтэл УИХ ипотекийн талаар ярьж буй нь яав ч оновчтой зүйл биш.

Ипотекийн зээл бол зохиомол бүтээгдэхүүн. Ипотекийн тогтолцоо 2006 оноос эхлэлтэй. Хөнгөлөлттэй, хүүгийн татаастай, тогтвортой санхүүжилттэй  гэх энэ хөтөлбөр 2013 оноос бий болсон. 2013 онд найман хувийн хүүтэй эхэлсэн нь тухайн үеийн зах зээлийн хүүгээс хавьгүй доогуур. Энэ хөтөлбөрийг Монголбанк 10 жил авч явлаа. Санхүүжилт, бондын зах зээл, хоёрдагч зах зээлд арилжихад  ч Монголбанк оролцсон. Энэ хөтөлбөрийг бид үргэлжлүүлэх ёстой нь үнэн. Харин Монгол банк байнга энэ байдлаар авч явах нь зохимжгүй. Сүүлийн гурван жил удаа дараа ярьж буй шиг Засгийн Газар руу шилжүүлэх  ёстой.

Хүүгийн түвшин нь 6 буюу зах зээлийн хүүгийн түвшнээс (18 хувь) хэт доогуур учир  энэ хөтөлбөрт  тодорхой хэмжээний зардал гарч, алдагдал үүссэн.

-Олон улсын вальютын сангаас ч энэ шаардлагыг тавьдаг.
-Монголбанк энэ төрлийн арилжааны шинж чанартай үйлдэл хийх  ёсгүй. Түрүүн дурдсанчлан би ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг үргэлжлүүлэх ёстой гэдэгт бүрэн санал нэг байна. Ипотекээр 6 хувийн хүүтэй зээл авч байна. Харин зах зээл дээрх арилжааны хүү нь 18 хувьтай. Энэ хоёрын зөрүүг буюу арав гаруй хувийн хүүг хэн төлөөд байна гэж  иргэд бодох хэрэгтэй. Өнөөдөр зарим улс төрч найман хувийн хүүтэй зээлийг зургаан хувь болгох хэрэгтэй. Иргэдийн хохирлыг барагдуулах ёстой гэж байна. Энэ бол буруу. Ипотекийн зээл иргэдэд хөнгөлөлттэй хүүгээр очдог. Мөнгө өөрөө үнэтэй. Үнэ нь нийгэм эдийн засгийн байдлаас хамаардаг гэдгийг бид УИХ-ын түвшинд ч тэр, иргэдийн түвшинд ч  тэр ойлгох хэрэгтэй.

-Хэрэв энэ хөтөлбөрийг үргэлжлүүлбэл Засгийн Газар аваад, далд татаасыг нь ил болгож, төсөвт тэр зардлыг суулгаад явж болно. Бид өнгөрсөн арван жилийн хугацаанд зээлийн хүүгээ бууруулж чадсан бол хүүгийн зөрүүний, тогтолцооны асуудлууд илаарьших боломж байсан.

Зах зээлийн хүүгээ бууруулж, нэг оронтой тоонд оруулан, ипотекийн хүү зах зээлийн хүүгийн түвшинд очсон бол энэ хөтөлбөрийг Монгол банк эсвэл Засгийн Газар хэрэгжүүлэх үү гэдэг нь чухал биш.  Хүүгийн түвшин нь 6 буюу зах зээлийн хүүгийн түвшнээс (18 хувь) хэт доогуур учир  энэ хөтөлбөрт  тодорхой хэмжээний зардал гарч, алдагдал үүссэн.

Энэ алдагдлыг Монголбанк үүрсэн. Цаашлаад энэ нь манай улсын нийгэм, эдийн засагт ачаалал болж, бид бүгд энэ алдагдлыг төлж байна. Тиймээс энэ хөтөлбөрийн  сул талыг арилгах ёстой.

-УИХ-ын Ц.Туваан олон өрх энэ зээлийг авахаар банкнаас хариу хүлээж байна. Нэгэнт эрэлт бий тул мөнгө хэвлээд ч болтугай энэ зээлийг олгох ёстой гэж шүүмжилсэн.     
-Мөнгө хэвлээд ч хамаагүй ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлэх нь эргэлзээтэй. Мөнгө хэвлэх тусам  ипотекийн зээл авсан, аваагүй бүх иргэдийг хохироох нөхцөлийг бий болгоно.

–Өнгөрсөн оны мөнгөний бодлогыг батлахдаа ипотекийн тогтолцоог Барилга, хот байгуулалтын яам руу шилжүүлж, Монголбанк хариуцахгүй гэх заасан. Гэвч өнгөрсөн нэг жилийн хугацаанд үүнийг хэрэгжүүлээгүй. Учир нь бэлтгэл ажил хангагдаагүй, энэ ажлыг хийх хүний нөөц дутмаг гэж хариулж байна.
-Хүний нөөцөөс шалтгаалсан гэж бодохгүй байна. Монголын ипотекийн корпорац гэх мэргэжлийн, хувийн байгууллага ипотекийн зах зээлийн тогтвортой байдлыг хангахад чиглэж ажилладаг. Хариуцлага, хүүгийн зөрүүний алдагдлыг хэн хүлээх вэ гэдаг нь л хамгийн чухал.  Ипотекийн зээлийг Засгийн газар авбал хүүгийн алдагдлыг нөхөх бэлэн эх үүсвэр байхгүй. Үүнтэй холбоотой байх. Төр энэ  тогтолцоог хууль эрх зүй, санхүүгийн орчноор нь зөв хангаж өгөх хэрэгтэй.  Ипотек бол төрөөс иргэдэд санал болгосон, хөнгөлөлттэй хөтөлбөр. Тиймээс эрх зүйн орчин, бодлого, санхүүгийн эх үүсвэрээр хангах үүргээ төр гүйцэтгэж, тогтолцооны ажиллах механизмыг хувийн хэвшил авч явах нь зөв.

-Монгол банкны алдагдал олон их наяд төгрөгт хүрсэн. Ипотекийн зээлийн хүүгийн зөрүү, Хятадын ардын банкны зээл дийлэнх алдагдлыг эзэлсэн.  Алдагдлын тухайд та ямар байр суурьтай байна вэ?
–Ипотекийн зээлийн хүүг зургаан хувь болгох ёстой гэх зарим УИХ-ын гишүүн Монголбанк үүнд хамаагүй, энэ бол бодлогын алдагдал гэж ярьсан. Угтаа бодлогын алдагдал гэх ойлголт эдийн засагт байдаггүй. Эдийн засагт алдагдал уу, ашиг уу гэх ганцхан зүйл бий. Ипотекийн алдагдлыг Монголбанк гэх мөнгөний бодлогыг хэрэгжүүлдэг, онцгой эрхтэй байгууллага үүрсэн тулдаа энэ тогтолцоог барьж байна. Урт хугацаандаа бид энэ тогтолцоог засах ёстой.

-Ипотекийн зээл авсан зуун мянга гаруй иргэдийн 30 мянга орчим нь л гэр хорооллын иргэд. Тэгэхээр энэ зээл анх олгосон зорилгодоо хүрээгүй. Янданг бууруулахын тулд зах зээлийн хүүгээс бага хүүтэй зээл олгосон шүү дээ.
–Зээл авсан бүтэц дотор гэр хорооллын иргэд, хотод орон сууц авч буй иргэд, орон сууцныхаа нөхцөлийг сайжруулсан  тодорхой хэсэг бий. Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн үндсэн зорилго нь яндангийн тоог бууруулах буюу утаатай тэмцэх. Ардчилсан нам эрх барьж байхдаа энэ зорилгыг дэвшүүлсэн.

Энэ хөтөлбөр иргэдийн амьдрах орчныг сайжруулах, санхүүгийн хариуцлагыг нэмэх зэрэг нийгэм, эдийн засгийн чухал  ач холбогдолтой. Ипотекийн хөтөлбөрийн гол зорилго хэрэгжиж чадсан уу, үгүй юу гэдгийг дээрх 37 хувь харуулна. Энэ тоо чамлалттай үзүүлэлт боловч 114 мянган иргэд энэ зээлд хамрагдсан нь  асар өндөр төлөөстэй ч зорилгоо тодорхой хэмжээнд биелүүлж буйн илрэл мөн. Хамгийн гол нь хөтөлбөрийн хүрээнд хэнийг орон сууцанд оруулах вэ гэдэг бодлогоо хатуу хянаж хязгаарлах нь зөв. 37 хувь бага мэт боловч 37 мянган яндан байхгүй болсныг мөн ойлгох хэрэгтэй.

Улаанбаатарын утааг бууруулах үндсэн механизм нь орон сууцжуулах гэж ярьдаг. Энэ үнэн. Гэхдээ хот төлөвлөлтөд илүүтэй анхаарах ёстой. Хот төлөвлөлт, эдийн засгийн бүсчлэлийг хөгжүүлэхийн тулд  Засгийн газрын хот хөдөөгийн тэнцвэрийг хангах, орон нутагт хүмүүс ажиллах боломжийг бий болгох нь зүй. Ингэж чадвал хотын утааг бууруулахад илүү дөхөм. Өнөөдрийн бидний гол алдаа бол асуудлыг үүсгэчхээд гаргалгааг өөр хувилбараар хайдагт бий.

-Монгол банкны зүгээс “Ипотекийн зээлд зарцуулсан 2 их наяд төгрөгийг шууд алдагдал гэж үзэхгүй. Зээлийн эргэн төлөлтөөр энэ алдагдлыг хаана” гэх тайлбарыг өгсөн.
–Тийм байж болно. Монгол банкны анхны санхүүжүүлсэн ипотекийн  зээлийн санхүүжилт  хөтөлбөр дотроо явж буй бол эргэн төлөгдөнө. Харин хүүгийн зөрүүний алдагдал эргэн төлөгдөх боломжгүй.

-2024 оны улсын төсөвт эдийн засагчид шүүмжлэлтэй хандлаа. Орлого зарлага аль аль нь тэлсэн. Энэ тал дээр та ямар байр суурьтай байна вэ?
–Төсөв тэлсэн гэдэгтэй санал нэг. Төсвийн тэлэлт 23 орчим хувьтай гарсан. Энэ зөвхөн өнөөдрийн асуудал биш. Сүүлийн арав гаруй жилд бид уул уурхайгаас орлогоо бий болгосон. Мөн манай улс хөгжиж буй орны статустай болж, олон улсын зах зээлд бонд гаргах болсон цагаас төсөв ДНБ-ны өсөлтөөс хавь илүү өсөлттэй байна.

Өөрөөр хэлбэл бид сүүлийн арав гаруй жил олсноосоо илүү алдагдалтай төсөв баталлаа. Өр тавьж, өрийг өрөөр төлж буйд олон шалтгаан бий. Энэ жилийн төсвийн 23 хувийн тэлэлт нь төсвийн бодлого ямар байх вэ гэдэгт алсдаа анхаарах нь чухал.  Төсвийн мөчлөг сөрсөн агуулгаараа бол бид орлого өндөр жилдээ хямгадаж, орлого багатай жилдээ Төсвийн тогтворжуулах сангаараа дамжуулж, Ирээдүйн өв санд мөнгөө хуримтлуулах ёстой.

Энэ жил төсвийн алдагдлыг бууруулах боломж байсан. Сүүлийн гурван жил төсөв, бодлогын хувьд тодорхой чиглэлтэй болсон нь сайшаалтай.  2024 оны төсвийн эерэг тал нь төсвийн хөрөнгө оруулалт зөв голдиролдоо орсон. Төсвийн хөрөнгө оруулалтыг бид эрчим хүч, барилга хот байгуулалтын салбар руу түлхүү өгсөн.

-Төсөв баталсны дараа бидэнд дунд хугацааны, хөгжлийн бодлогын баримт бичиг байхгүй байна гэх шүүмжлэл өрнөсөн. Дунд хугацааны баримт бичгийг тав, арван жилийн хугацаатай боловсруулна гэж урт хугацааны баримт бичигтээ тусгасан. Тэгсэн атал тусгалгүй явсаар л байна.
–Төсвийн, хөгжлийн бодлогын эрх зүйн орчин сайжирч байна. Төсвийн дунд хугацааны бодлого стратеги алдагдсан гэдэгтэй би санал нийлнэ. Төсвийн төлөвлөлтийг “Алсын хараа-2050”, Үндэсний аюулгүй байдлын үзэл баримтлал, хөгжлийн төлөвлөгөөний дагуу баталдаг.

Хөгжлийн бодлого төлөвлөлтийн хуулиас өмнө бид нийгэм, эдийн засгийг хөгжүүлэх үндсэн чиглэлээр баталдаг  байсан бол одоо Монгол Улсыг хөгжүүлэх нэг жилийн хөгжлийн төлөвлөгөө гэж батлах болсон. Төсвийг дунд хугацаанд барьж буй ганц механизм нь дунд хугацааны төсвийн хүрээний мэдэгдэл. Үүнд ДНБ-ий  хэрэглээний үнийн индекс, төсвийн зарлага, орлого, нийгмийн халамж, өрх гэсэн тоонууд баталдаг.

Төсвийн тогтвортой байдлын хуульд зааснаар дунд хугацааны төсвийн хүрээний мэдэгдэл нь нийгэм эдийн засгийн нөхцөл байдлыг харгалзсан, төсвийн бодлогын гол баримт бичиг. Бид хэлбэрийн төдийд хэдэн тоо баталж, баталсан тоогоо дуртай үедээ өөрчилдөг. Төсөв оруулж тодотгох бүр дунд хугацааны төсвийн хүрээний мэдэгдэл буюу хуульчлан баталсан төсвийн дунд хугацааны чиг баримжаагаа байнга өөрчилдөг. Өөрөөр хэлбэл төсөв батлах болгондоо дунд хугацааны мэдэгдлээ өөрчлөх замаар төсвийн тогтвортой байдлыг алдагдуулсан.

Цар тахлын дараа дөрвөн улирал дараалж эдийн засаг сэргэлээ. Энэ үзүүлэлт долоо, найман хувьд хүрч гэмээнэ иргэдэд бодитоор мэдрэгдэнэ.

-Төсвийн хүрээ тэлэх тусам инфляцыг өдөөдөг үү?
-Тодорхой хэмжээнд үнэн. Гэхдээ зарим талаас эдгээр хоёр үзүүлэлт шууд хамааралтай мэт тайлбарлах нь зохисгүй, жил бүр харилцан адилгүй. Төсөв, мөнгөний бодлогоор дамжуулан мөнгө хэвлэж, төсөв тэлж болно гэж ярьж буй хүмүүст хандаж хэлэхэд мөнгө хэвлэж, төсөв тэлэх болгонд инфляц өдөөгддөг. Гэхдээ нөгөө талд үйлдвэрлэл, бүтээмж тэр хэрээр нэмэгдэж чадахгүй бол инфляц даамжирна.

Австрали зэрэг засаглал сайтай улс 10-20 жилийн хугацаагаар төсвийн ерөнхий чиг баримжаа, стратегиэ төлөвлөдөг. Мөн Засгийн газар хоорондын төсвийн төлөвлөлт гэж бий. Засаг солигдсон ч  төсвийн төлөвлөлтийг барих чиг шугамыг нарийн тогтоосон гэсэн үг. Тэр чиг шугам асар чухал байна.

-Энэ онд төсвийн орлого давж биеллээ.
-Миний ойлгож буйгаар төсвийн эрх зүйн орчин сайн. Манай улсын төсөв давж биелсэн тохиолдол цөөн. Давсан тохиолдолд Төсвийн тогтворжуулалтын сан, Ирээдүйн өв сан руу орлогоо оруулах ёстой. Энэ  оны төсвийн орлого өндөр, хамгийн сүүлийн байдлаар 12 их наяд төгрөгт хүрлээ. Энэ нь өнгөрсөн жилийн арванхоёрдугаар сартай харьцуулахад зургаан их наядаар өссөн үзүүлэлт. Энэ өндөр өсөлт мэдээж уул уурхайн салбартай холбоотой. Төсвийн тэнцэл 2.1 их наядын ашигтай байна. Энэ орлогыг түрүүн хэлсэн хоёр санд хадгалж гэмээнэ төсвийг тогтвортой байлгах нөхцөлийг бүрдүүлнэ.

-Төсвийг алдагдалгүй батлах боломж бүрдсэн, энэ таатай нөхцөлд Сангийн сайд яагаад ирэх оны улсын төсвийг 2 их наяд төгрөгийн алдагдалтай батлуулсан юм бол?
–Сангийн сайд орлого ихтэй үеийн жаргалтай байна гэж бодохгүй байна. Орлого ихсэх тусам цаана нь төсвийн ерөнхийлөн захирагч, улс төрчдийн зүгээс орлогын хуваарилалтад оролцох мэдэл нэмэгддэг. Тиймээс орлогыг хамгаалах, бага алдагдалтай төсөв батлуулахад илүү хүчин чармайлт гаргах шаардлагатай болно.

-Эдийн засгийн үзүүлэлтүүд сайн, тэнцэл эерэг байгаа өнөөгийн нөхцөл хэр удаан үргэлжлэх вэ?
–Хоёр зүйл хэлмээр байна. Тэнцэл сайн байгаа нь үнэн. Эдийн засгийн эерэг үзүүлэлтүүдийг энэ хэвээр үргэлжилнэ гэж эерэг төсөөллөөр төсөв батлагдлаа. Дараа жил долоо орчим хувьтай өсөж, 60 сая тонн нүүрс гаргах учир төсвийн орлого 25  их наяд давж биелнэ гэв.

Сүүлийн арав гаруй жилийн түүхийг харахад хөгжлийн өсөлтийн төлөвийг урт хугацаанд хадгалж чаддаггүй, мөчлөг дагасан эдийн засаг бий болсон. Өсөлт тогтвортой байх нь чухал. Үүний тулд мөчлөг сөрсөн төсвийн бодлоготой, эдийн засгийг хөгжүүлэх зөв механизмтай байх нь чухал. Доод тал нь таван жил эдийн засгийн өсөлт 6-аас доошгүй хувийн өсөлттэй явж л иргэдэд илүү ач холбогдолтой байж, жирийн иргэний амьдрал сайжрах нөхцөл бүрдэнэ. Цаашлаад нийгэм, эдийн засгийн хөгжил ч сайжирна.

Хоёрдугаарт макро эдийн засгийн тоонууд өндөр гарахад иргэд таатай хүлээн авдаггүй. Цар тахлын дараа дөрвөн улирал дараалж эдийн засаг сэргэлээ. Энэ үзүүлэлт долоо, найман хувьд хүрч гэмээнэ иргэдэд бодитоор мэдрэгдэнэ. Статистикийг тодорхой нэг иргэнд зориулаагүй гэдгийг ойлгох хэрэгтэй.

-Танд баярлалаа.  

About Author